Diagnostic Mérule
La mérule (Serpula lacrymans), aussi appelée « mérule pleureuse », est un champignon lignivore qui dégrade le bois des constructions. En zone contaminée, une information sur la présence d’un risque mérule doit être annexée à la promesse ou à l’acte de vente d’un bien immobilier (loi ALUR du 24 mars 2014).
Le diagnostic mérule a pour objectif de repérer la présence de mérule dans le bâti et dans un rayon de 10 mètres autour de celui-ci. Le mérule est un insecte se nourrissant de cellulose. Il peut rapidement détruire le bois et menacer la solidité des bâtiments.
La réalisation de ce diagnostic mérule constitue également une assurance pour le vendeur d’être exonéré du risque de vice caché lié à la présence de mérule, le vice caché pouvant être un facteur d’annulation de vente. Il est à noter que ce diagnostic se fait uniquement sur les parties boisées visibles et accessibles. Le diagnostiqueur doit indiquer dans son rapport les éléments qu’il n’a pas pu examiner.
La réalisation de ce diagnostic mérule constitue également une assurance pour le vendeur d’être exonéré du risque de vice caché lié à la présence de mérule, le vice caché pouvant être un facteur d’annulation de vente. Il est à noter que ce diagnostic se fait uniquement sur les parties boisées visibles et accessibles. Le diagnostiqueur doit indiquer dans son rapport les éléments qu’il n’a pas pu examiner.
Le diagnostic mérule est obligatoire pour la vente de parties privatives de biens bâtis situés dans une zone à risque délimitée par arrêté préfectoral. Au cas où la présence de mérule est détectée, vous disposez d’un mois pour en faire la déclaration auprès de la mairie du bien concerné.
Qu'est-ce que la mérule ?
La mérule (Serpula lacrymans) est un champignon lignivore, et non un insecte. Surnommée « mérule pleureuse » car elle exsude des gouttelettes d’eau, elle s’attaque au bois et le détruit en se nourrissant de sa cellulose. Le bois infesté présente une caractéristique « pourriture cubique brune ».
La mérule prospère dans les zones humides, peu ventilées et à l’abri de la lumière (caves, vide-sanitaires, salles d’eau, charpentes mal isolées). Elle se développe à des températures de 20 à 26 °C et exige un taux d’humidité du bois supérieur à 22 %. Particulièrement insidieuse, elle peut traverser les maçonneries, le plâtre et les enduits grâce à ses cordons mycéliens (rhizomorphes), et coloniser plusieurs pièces, voire plusieurs étages, sans être visible.
Non traitée, elle compromet rapidement la solidité des bois de structure (charpentes, planchers, poutres) et peut représenter un risque pour la sécurité des occupants.
Qu'est-ce que le diagnostic mérule ?
Le diagnostic mérule consiste à rechercher la présence du champignon et les conditions favorables à son développement dans un bien immobilier. Il s’agit d’un examen visuel et non destructif, réalisé sur les éléments en bois accessibles : charpentes, planchers, plinthes, encadrements, poutres apparentes.
Le diagnostiqueur :
- inspecte les zones à risque (caves, sous-sols, vide-sanitaires, points d’humidité) ;
- sonde mécaniquement les bois suspects (poinçon, pointeau) ;
- mesure le taux d’humidité du bois à l’aide d’un humidimètre ;
- recherche les indices visuels : mycélium blanchâtre cotonneux, plaques brun-orangé (sporophores), gouttelettes d’eau, odeur de champignon, pourriture cubique du bois.
Les zones non accessibles (parquets recouverts, ancrages de poutres scellées, faux-plafonds) sont signalées dans le rapport pour prévenir tout vice caché.
Quels sont les logements concernés et quand doit-on réaliser ce diagnostic ?
En cas de vente
Dans les zones de présence de mérule délimitées par arrêté préfectoral (article L133-8 du Code de la Construction et de l’Habitation), une information mentionnant le risque mérule doit obligatoirement être annexée à la promesse de vente et à l’acte authentique (article L133-9 du CCH).
Le diagnostic mérule, bien qu’il ne soit pas inscrit dans la liste des diagnostics du DDT au sens strict, est fortement recommandé avant toute vente d’un bien situé dans une zone à risque, ou présentant des signes d’humidité. Il sécurise la transaction et protège le vendeur contre une action en vice caché.
Pour les copropriétés situées en zone contaminée, le syndic est tenu d’informer l’assemblée générale et peut décider la réalisation d’un état des parties communes.
En cas de location
Le diagnostic mérule n’est pas obligatoire dans le DDT location. Toutefois, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret « décence du logement » imposent au bailleur de délivrer un logement exempt de toute manifestation susceptible de porter atteinte à la santé ou à la sécurité du locataire.
Une contamination par la mérule entrant dans cette catégorie, il est fortement conseillé au bailleur de vérifier l’absence de mérule, en particulier dans les zones à risque, avant la mise en location ou en cas de signalement par le locataire d’humidité, d’odeur ou de dégradation du bois.
Quelle est la durée de validité du diagnostic ?
Le diagnostic mérule n’est pas, à ce jour, un diagnostic réglementé du DDT au sens strict. Il n’a donc pas de durée de validité légale définie par la réglementation.
En pratique, et compte tenu de la rapidité de propagation du champignon, il est d’usage de considérer un rapport comme exploitable pendant 6 mois. Au-delà de ce délai — ou en cas de modification du bien (travaux, dégât des eaux) — un nouvel état est recommandé.
Qui peut réaliser un diagnostic mérule dans mon habitation ?
Le diagnostic mérule doit être confié à un diagnostiqueur immobilier professionnel, certifié par un organisme accrédité par le COFRAC et couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP). Bien que la certification mérule ne soit pas obligatoire en tant que telle (le diagnostic n’étant pas inscrit au DDT), un opérateur certifié sur les diagnostics structures et bois (notamment Termites) dispose des compétences techniques nécessaires pour identifier le champignon, ses conditions de développement et l’étendue des dégâts.
Que faire en cas de présence détectée de mérule ?
En cas de présence détectée :
- Le diagnostiqueur consigne la contamination dans son rapport et oriente le propriétaire vers les mesures à prendre — il ne réalise pas lui-même les travaux.
- Le propriétaire (ou le syndic en copropriété) est tenu, par l’article L133-7 du CCH, de déclarer la présence de mérule en mairie. Cette déclaration permet à la commune de remonter l’information au préfet, qui peut alors actualiser ou définir un arrêté de zone contaminée.
- Identifier et supprimer la source d’humidité (infiltrations, fuites, condensation, défaut de ventilation), puis faire intervenir une entreprise spécialisée dans le traitement des champignons lignivores : démontage et destruction des bois infestés, assèchement, traitement fongicide certifié, contrôle après travaux.
- Les travaux de remédiation sont en général lourds et coûteux : il est essentiel d’agir vite, dès la détection des premiers signes.
Quelle législation sur le diagnostic mérule ?
- Article L133-7 du Code de la Construction et de l’Habitation — obligation de déclaration en mairie de la présence de mérule.
- Article L133-8 du CCH — délimitation des zones de présence d’un risque de mérule par arrêté préfectoral.
- Article L133-9 du CCH — information de l’acquéreur lors de la vente d’un bien situé dans une zone définie par l’arrêté préfectoral.
- Section 2 du CCH — Lutte contre la mérule (articles L133-7 à L133-9 consolidés).
- Loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, article 76 — texte fondateur du dispositif de lutte contre la mérule.
La mérule progresse rapidement et silencieusement : à la moindre suspicion (odeur de moisi persistante, taches d’humidité, bois friable ou pourriture cubique), il est essentiel de faire intervenir un professionnel pour confirmer ou écarter sa présence. Plus la détection est précoce, plus les travaux de remédiation seront limités.
Les diagnostiqueurs immobiliers du réseau LD2I sont des professionnels indépendants, certifiés et assurés. Ils sont à votre disposition pour réaliser votre diagnostic mérule ainsi que l’ensemble des autres contrôles exigés dans un DDT (Dossier de Diagnostic Technique).